Hausverkauf - Die Dokumenten-Checkliste, die Sie nachts ruhig schlafen lässt

Hausverkauf - Die Dokumenten-Checkliste, die Sie nachts ruhig schlafen lässt

Der verständlichste Artikel über die Immobilienertragsteuer (ImmoESt), den Sie je gelesen haben

Wer sein Haus verkaufen möchte, sollte vor dem Verkauf diverse Unterlagen zusammentragen und diese den tatsächlich interessierten Käufern übergeben. Hier alle Dokumente zur Übersicht: 


Dokumente zu baulichen Informationen & Sanierungen

     ⬜ Benützungsbewilligung/Fertigstellungsanzeige 

     ⬜ Plan 

     ⬜ Flächenwidmung  

     ⬜ Informationen zu Sanierungsmaßnahmen oder zur Bauführung selbst 

 Informationen zu Energie & laufenden Kosten

     ⬜ Energieausweis 

     ⬜ Energiekosten

     ⬜ Gemeindeabgaben 

     ⬜ Belege der Wartung der Heizung und Befund des Rauchfangkehrers 

Informationen aus dem Grundbuch

    ⬜ Grundbuchauszug 

     ⬜ Servitut  

     ⬜ Pfandrecht

Was sonst noch interessant sein kann

     ⬜ Hochwasserlage 

     ⬜ Kosten für Erschließung (Strom, Wasser, Kanal, Gas) 

Warum der ganze Aufwand? Gut vorbereitete Unterlagen zu Ihrem Haus geben Ihnen Sicherheit, und Sie vermeiden mögliche Haftungen als Verkäufer und treten beim Verkaufen wie ein Profi auf. 

Tipp: Können Sie die meisten Dokumente potentiellen Käufern weitergeben, erhalten Sie in der Regel auch einen besseren Preis. Für Sicherheit zahlen Käufer in der Regel gerne etwas mehr. Entdecken Sie Nachteile, können Sie offen kommunizieren. Das ist oft deutlich günstiger, als das Risiko eines Rechtsstreit nach dem Verkauf.

Vergessen Sie nicht, Häuser sind so individuell wie Sie. Wir haben den Beitrag generell gehalten und den Fokus auf die wesentlichen Punkte gerichtet.


Dokumente zu baulichen Informationen & Sanierungen


⬜ Benützungsbewilligung/Fertigstellungsanzeige

Die Benützungsbewilligung oder auch Fertigstellungsanzeige (gelegentlich auch Konsolidierungsbescheid) stellt die behördliche Baugenehmigung dar. 

Dieser Bescheid bestätigt, dass das Haus dem bei der Behörde eingereichten Plan entspricht und so  von der Behörde genehmigt ist.

Nachträgliche Änderungen, die nicht behördlich bewilligt sind, können Sie nach Absprache mit der Gemeinde je nach Einzelfall nachträglich genehmigen lassen. Alternativ können Sie auch dem potentiellen Käufer diese Aufgabe überlassen. Das wirkt sich natürlich auf den Preis aus. 

Sinnvoll, weil: Ohne dieses Dokument zu verkaufen ist ein Risiko für alle Beteiligten. Der Käufer läuft Gefahr, ein nicht genehmigtes Bauwerk zu erstehen. Und der Verkäufer haftet für Nachteile, die er wissentlich zurückhält. 

Diese Unterlagen finden Sie:

Normalerweise liegen diese Unterlagen bei Ihnen zuhause auf. Sollten Sie sie aber nicht mehr finden, liegen sie bei der Gemeinde im Bauakt zu Ihrem Haus auf.

Tipp: Bei Gebäuden, die vor 1945 erbaut wurden, gibt es oftmals keine Dokumentation. Verzweifeln Sie nicht, wenn Sie die ursprüngliche Baugenehmigung aus dem 19. Jht nicht finden. Bei alten Gebäuden, die vor dem 2. Weltkrieg errichtet wurden, geht man davon aus, dass sie genehmigt wurden. 


⬜ Plan (gemäß Fertigstellungsanzeige oder Benützungsbewilligung) 

Anhand des Plans können Sie die Nutzfläche ablesen, die Sie beim Verkauf angeben müssen. Zusätzlich gehört der Plan auf jeden Fall in das Inserat auf den Online-Plattformen. 

Sinnvoll, weil:

Nur so können Interessenten auch gut vorab selektieren und Sie ersparen sich unnötige Besichtigungstermine. 

Diese Unterlagen finden Sie:

Der Plan liegt in der Regel bei Ihnen zuhause auf. Alternativ finden Sie ihn auch, wie die Bewilligungen, im Bauakt auf der Gemeinde. 


⬜ Flächenwidmung

Die Flächenwidmung sagt Ihnen und potentiellen Käufern, wie Ihr Grundstück oder  Nachbargrundstücke verbaut werden dürfen. 

Sinnvoll, weil: 

Einerseits können Sie so feststellen, ob Ihr Haus vergrößert werden darf oder sogar für einen Bauträger interessant ist. Andererseits sehen Sie, ob zum Beispiel der schöne “unverbaubare Blick” auch so bleiben kann. Eine wertvolle Informationen für Verhandlungen. 

Diese Unterlagen finden Sie:

Auf der Gemeinde sind die Auskünfte rechtsverbindlich - das heißt, Sie können sich darauf verlassen. 

Online erhälten Sie unter folgenden Links eine unverbindliche Auskunft zur ersten Abschätzung. 

für Niederösterreich

für Wien 


⬜ Informationen zu Sanierungsmaßnahmen oder zur Bauführung selbst

Haben Sie irgendetwas in den letzten Jahren erneuert, stellen diese Arbeiten oftmals auch einen Mehrwert für Ihr Haus dar. Legen Sie sie ruhig offen. Das gilt auch für eine gut dokumentierte Bauführung.

Sinnvoll, weil: 

Sie sind nicht nur eine wertvolle Information für Käufer, sie verbessern auch Ihre Verhandlungsbasis. 

Diese Unterlagen finden Sie:

Diese Unterlagen haben Sie von den ausführenden Firmen erhalten; in der Regel in Form einer Rechnung. 


Informationen zu Energie & laufenden Kosten


⬜ Energieausweis

Seit 2012 ist beim Verkauf von Häusern über 50 m² ein Energieausweis verpflichtend beizulegen. Diesen Ausweis müssen Sie vor der Vermarktung erstellen lassen. Online finden Sie Anbieter ab ca. 100€. Der Preis hängt oft von der Anzahl der m² ab. 

Tipp: Halten Sie Ihren Hausplan eingescannt bereit. 

Diese Unterlagen müssen Sie auf eigene Kosten erstellen lassen. 


⬜ Energiekosten

Dieser Punkt betrifft die laufenden Kosten und ist für die Kalkulation des künftigen Haushaltsbudgets Ihrer potentiellen Käufer wichtig. Es ist sinnvoll, eine kurze Übersicht über Kosten für Strom, Gas (Heizöl oder Pellets)  vorzubereiten. Die Frage wird kommen. Versprochen.  

Sinnvoll weil: 

Kaufinteressenten möchten einen guten Überblick über die laufenden Ausgaben erhalten.

Diese Unterlagen finden Sie:

Zuhause oder beim Anbieter


⬜ Gemeindeabgaben 

Dazu gehören die Abgaben für Müll, Wasser, Abwasser etc. In der Regel gibt man für die Kostenübersicht die quartalsmäßige Vorschreibung an. 

Sinnvoll, weil: 

Potentielle Käufer wollen über die laufenden Kosten informiert werden.

Diese Unterlagen finden Sie:

Die Gemeinde sendet Ihnen einmal im Jahr die aktuelle Vorschreibung für die Gemeindeabgaben. 


⬜ Belege der Wartung der Heizung und Befund des Rauchfangkehrers

Sinnvoll, weil: 

Potentielle Käufer wollen wissen, ob auf die Heizungsanlage noch Verlass ist oder ein kostspieliger Austausch bevorsteht.

Der Befund des Rauchfangkehrers ist zwar kein Muss, aber in diesem Zusammenhang eine wertvolle Information, weil so von Käufern abgeschätzt werden kann, in welchem Zustand sich diese Anlagen befinden.

Diese Unterlagen finden Sie:

Der Rauchfangkehrer oder der Installateur haben Ihnen vermutlich bei ihrem letzten Besuch eine Rechnung und/ oder einen Befund dagelassen. 



Informationen aus dem Grundbuch


⬜ Grundbuchauszug

Das Grundbuch gibt dir über die “Stammdaten” deiner Immobilie Auskunft. Hier erfahren Sie:

  • Wo das Grundstück liegt und welches Flächenausmaß es hat. 
  • Wer der/die Eigentümer sind
  • Ob noch weitere Personen verfügungs- oder benutzungsberechtigt sind
  • Ob Lasten auf dem Grundstück sind (Pfandrecht, Wohnrecht, Servitut)

Sinnvoll, weil: 

Der Auszug vermittelt dem potenziellen Käufer sofort Seriosität.

Diese Unterlagen finden Sie:

Den Grundbuchauszug können Sie hier bestellen.

(NEWLINE stellt Ihnen bei dem Termin natürlich den Grundbuchauszug kostenlos zur Verfügung)


⬜ Servitut 

Eine Servitut (Grunddienstbarkeit) haftet an dem Grundstück. Verkaufen Sie es, bleibt die Servitut weiter erhalten. Der Klassiker ist das Durchgangs- oder Fahrtrecht für ein begünstigtes Nachbargrundstück. Wichtig ist hier, dass Sie potentiellen Käufern Bescheid geben, da die Servitut auch beim Verkauf für das Grundstück bestehen bleibt.


⬜ Pfandrecht

Haben Sie einen Kredit aufgenommen und das Haus verpfändet, finden sich im Grundbuch ein Eintrag. Meistens verkauft man ein Haus frei von Pfandrechten. Dieses wird spätestens bei Kaufvertragsunterzeichnung gelöscht. Nehmen Sie mit Ihrer Bank Kontakt auf. 

Tipp: Sehr oft findet sich noch im Grundbuch ein eingetragenes Pfandrecht, obwohl Sie den Kredit schon zurück gezahlt haben. Nehmen Sie auch hier Kontakt mit Ihrer Bank auf. Sie benötigen hierfür eine Löschungserklärung. 


Was sonst noch interessant sein kann

⬜ Hochwasserlage

Wenn Ihre Immobilie in in der Nähe eines Gewässers liegt, kann diese Auskunft für Kaufinteressenten beruhigend sein.

Diese Unterlagen finden Sie:

Auf der Gemeinde 


⬜ Kosten für Erschließung (Strom, Wasser, Kanal, Gas) 

Dieser Punkt ist natürlich nur dann relevant, wenn Sie nicht an Strom oder den örtlichen Kanal angeschlossen sind. Gibt es die Möglichkeit, Ihr Haus aufschließen zu lassen, empfehlen wir, die Kosten oder zumindest einen Kontakt ausfindig zu machen. Informationen erhalten Sie auf der Gemeinde. Für die Stromleitungen ist der Stromanbieter  zuständig (in Niederösterreich z.b. die EVN).

Diese Unterlagen finden Sie:

Auf der Gemeinde.


Von

Sebastian Kampf, B.A.

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