Der verständlichste Artikel über die Immobilienertragsteuer, den Sie je gelesen haben, inkl. Test: Sind SIE ImmoEST-BEFREIT?

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Steuerrecht ist nicht jedermanns Sache. Sie sind nicht allein, wenn Sie jeden Gesetzestext fünfmal lesen müssen, damit Sie ihn verstehen. Wir haben uns alle Mühe gegeben, die Dinge hier so einfach wie möglich zu erklären. Ehrenwort.  

Die Immobilienertragsteuer gehört zur Einkommensteuer und möchte vor allem jene besteuern, die mit Immobilien spekulieren und diese ankaufen, um sie gewinnträchtig weiterzuverkaufen.

Darum ist eine Immobilie, in der Sie nachweislich für einen gewissen Zeitraum gewohnt haben, davon auch ausgenommen. 

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Bei schnellen Wiederverkäufen oder Immobilien, die nie als Hauptwohnsitz genutzt wurden, vermutet das Finanzamt ein zusätzliches Einkommen und dieses muss auch versteuert werden.

In diesem Blogbeitrag listen wir das Regelwerk des Finanzamts für Sie so gut wie möglich auf und untermauern es mit Beispielen. So wissen Sie, ob Sie immobilienertragsteuerpflichtig sind und welche Auswirkungen das hat.

Bevor wir loslegen: Für das Verständnis von steuerrechtlichen Themen ist die Unterscheidung von Gewinn und Erlös unabdingbar. Nochmals zur Auffrischung: 

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Erlös ist der gesamte Verkaufspreis. Gewinn (auch Ertrag) ist die Differenz zwischen Anschaffungspreis und Verkaufspreis. 

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Legen wir los.

1. Befreiungen - in diesen Fällen sind Sie vor der ImmoESt sicher 

Lassen Sie uns zuerst einmal ansehen, ob Sie ImmoESt-befreit sind. Wir möchten Sie so gut es geht auf die Eckpfeiler hinweisen, damit Sie nicht aufgrund von Formfehlern doch auf einmal ImmoESt-pflichtig werden. Selbst ohne spekulative Absichten. 

1.1 Hauptwohnsitz - Ihr eigenes Zuhause

Die Hauptwohnsitzbefreiung besagt, dass Sie keine ImmoESt zahlen müssen, wenn die von Ihnen zu verkaufenden Immobilie Ihr Hauptwohnsitz ist, Sie also dort gemeldet sind. Aber Achtung, eine sehr kurze oder nur teilweise Nutzung Ihrer eigenen Immobilie als Hauptwohnsitz kann zum Verlust dieser Ausnahme führen.

In folgenden Fällen ist die Hauptwohnsitzbefreiung auf jeden Fall erfüllt:

• Die Immobilie wurde von der Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt, mindestens jedoch für 2 Jahre.
• Die Immobilie wurde 5 Jahre von Ihnen durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt, und zwar innerhalb der letzten 10 Jahre. Bei dieser Regel kann die Immobilie auch in der restlichen Zeit vermietet worden sein. Wesentlich ist, dass Sie binnen 10 Jahren 5 Jahre ohne Unterbrechung dort gemeldet waren.

Das sind die einfachen Fälle, die Sie leicht überprüfen können. Hier Dinge, worauf Sie achten sollten:

• Die Hauptwohnsitzbefreiung ist nicht vererbbar. Auch wenn beispielsweise Ihre Eltern in dem zu verkaufenden Haus gewohnt haben und die oben genannten Kriterien erfüllt hatten, geht die Befreiung nicht auf Sie über. Wenn Sie sofort verkaufen möchten, sind Sie ImmoESt pflichtig.
• Achtung: Bei der Hauptwohnsitzbefreiung gilt eine 1-Jahresfrist nach Aufgabe des Hauptwohnsitzes und Verkaufs. Bei Objekten mit langer Vermarktungszeit sollten Sie also den Hauptwohnsitz nicht gleich zu Beginn aufgeben. Das ist vor allem wichtig bei Immobilien, in denen Sie nicht länger als 5 Jahre gewohnt haben, da hier die 5-Jahres Regel nicht greift.

1.2 Herstellerbefreiung - eigens errichtete Gebäude

Die Herstellerbefreiung wird im Regelfall nur dann gewählt, wenn keine Hauptwohnsitzbefreiung möglich ist. Grund dafür ist, dass die Befreiung nur auf das Gebäude selbst, nicht aber auf den Grundstückswert angewendet werden kann. 

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Selbst hergestellt ist ein Gebäude dann, wenn es von Ihnen von Grund auf neu errichtet wurde.

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Achtung, auch die umfangreichste Sanierung gilt nicht als Neuerrichtung. 

Die Herstellerbefreiung gilt auch dann, wenn Sie ein oder mehrere Unternehmen für die Errichtung beauftragt haben, allerdings das Risiko einer Kostenüberschreitung selbst getragen haben. Auch bei der Herstellerbefreiung gilt: Die Befreiung kann nicht vererbt werden.  

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Gut zu wissen: Wie schon erwähnt bezieht sich die Befreiung nur auf das Gebäude. Das Grundstück wird sehr wohl besteuert.

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Wie hoch der Wertanteil des Grundstücks am Verkaufspreis ist, muss im Einzelfall festgestellt werden.

Eine gute Idee bekommen Sie, indem Sie sich die Grundstückspreisspiegel der jeweiligen Gemeinde ansehen. So können Sie sich grob den angenommen Wert Ihres Grundstücks berechnen.  

1.3 Erbschaften und Schenkungen - keine ImmoESt

Bei Erbschaften und auch Schenkungen fällt keine ImmoESt an. Das heißt, durch die Erbschaft selbst entstehen keine Steuerabgaben. Diese entstehen nur bei entgeltlichem Erlös. Sollten Sie die geerbte oder geschenkte Immobilie verkaufen, fällt ohne Wohnsitzbefreiung allerdings sehr wohl ImmoESt an. Das relevante Datum für die Bestimmung der Höhe der ImmoESt ist das Kaufdatum des Vorbesitzers.

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Wie oben bereits erwähnt, gehen allerdings die Wohnsitz- & Herstellerbefreiung des Vorbesitzers nicht auf Sie über. 

1.4 Enteignung & Tausch - ImmoEStbefreit

Eine weitere Befreiung ist die Enteignung. Vom Schicksal Gebeutelte, die ihre Immobilie oder ihr Grundstück verkaufen müssen, um einer Enteignung zu entgehen, sind ebenfalls von der ImmoESt befreit. 

Zum Tausch bei Grundstücken gibt es ebenfalls eine Sonderregelung, auf die wir hier nicht näher eingehen. ‍

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3. ImmoESt-pflichtige Verkäufe

Wenn keine der oben genannten Befreiungen auf Sie zutrifft, sind Sie bei sofortigem Verkauf Ihrer Immobilie wohl oder übel ImmoESt-pflichtig.

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Wie sich das auswirkt und um die Immobilienertragssteuer besser verstehen zu können, müssen wir uns zuerst die Unterscheidung zwischen Neuvermögen und Altvermögen ansehen.

2.1 Neuvermögen und Altvermögen 

Grundstücke und Immobilien werden abhängig vom Kaufdatum unterschiedlich versteuert. Eine Erbschaft oder Schenkung ist daher für diese Unterscheidung unwesentlich. Das klingt erstmal alles unglaublich kompliziert - bleiben Sie dran, es wird gleich klarer. ‍

2.2 Neuvermögen - Anschaffung ab dem 31.03.2002

Als Neuvermögen gelten alle Grundstücke und Immobilien, die ab dem 31.03.2002 erworben wurden.

Sofern keine Befreiung greift, wird das Finanzamt Ihren erzielten Gewinn, also die Differenz zwischen Ankaufspreis und Verkaufspreis, mit 30% besteuern. 

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Hier ein Beispiel: 
Sie kaufen ein Wohnung aus Anlegergründen im Jahr 2004 um 170.000 €. 
Im Jahr 2020 verkaufen Sie sie weiter um 250.000 €. 
Die ImmoESt. beträgt in diesem Fall 24.000 € (30 % von 80.000 €) 

2.3 Altvermögen - Anschaffung vor 31.03.2002:

Altvermögen sind Immobilien bzw. Grundstücke, die schon lange in Ihrem Besitz oder auch in Familienbesitz sind und deren letzter entgeltlicher Erwerb vor dem 31.03.2002 stattgefunden hat.

Hierbei wird der Verkaufspreis pauschal mit 4,2% besteuert. Oft fährt man mit Altvermögen deutlich besser.  

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Ein Beispiel: 
Die Immobilie wurde von Ihren Eltern im Jahr 1998 gekauft und dieses Jahr vererbt. 
Sie verkaufen sie im Jahr 2020 um 200.000 €. 
Die ImmoESt. beträgt  8.400 € (4,2% von 200.000 €).

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Für alle, die es ganz genau wissen wollen: tatsächlich soll mit dem pauschalen Steuersatz auch der Gewinn des Altvermögens mit 30% besteuert werden. Das Finanzamt geht nämlich davon aus, dass im Normalfall 86% des Verkaufserlöses für die Anschaffungskosten aufgewendet wurden. Also bleiben 14%, die Ihren Gewinn ausmachen.

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Und wenn Sie den von Ihnen angenommen Gewinn von 14% mit 30% besteuern, kommen Sie auf die 4,2%. 

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Eine Sonderregel: bei Grundstücke, die nach Ende 1987 umgewidmet wurden, nimmt das Finanzamt aufgrund der Wertsteigerung die Anschaffungskosten statt mit 86% vom Erlös mit nur 40% an. Somit bleiben 60% Gewinn, und wenn man diesen mit 30% versteuert, kommt man auf 18% effektive Versteuerung des Erlöses. Aber genug mit Zahlen jongliert.

Wichtig auch noch zum Verständnis: Grundstücke und die darauf liegende Immobilie können separat als Alt- bzw. Neuvermögen bewertet werden. Beispielsweise, wenn ein Grundstück vor 2002 gekauft wurde und erst nach 2002 bebaut wurde, wird das Grundstück als Altvermögen, die Immobilie jedoch als Neuvermögen bewertet. 

3. Spekulationssteuer & Spekulationsfrist - nicht mehr relevant

Oft hört oder liest man im Rahmen der ImmoESt noch von Spekulationssteuer sowie der zusätzlich verwirrenden Jahreszahl 2012 und komplizierten Begriffen wie steuerverfangenen Grundstücken. 

Für Immobilien, die Sie heutzutage verkaufen möchten, ist das alles nicht mehr relevant. Wenn Sie also nicht für die Uni lernen, vergessen Sie das am besten gleich wieder. 

4. Regelbesteuerungsoption: Antrag auf niedrigeren Gewinnsteuersatz bei Neuvermögen 

Bei der Regelbesteuerungsoption geht es darum: Wir haben gelernt, bei Neuvermögen zahlt man 30% auf den Gewinn.

Wer möchte, kann seinen Gewinn aus dem Immobilienverkauf auch anstatt dessen mit dem regulären geltenden Einkommensteuersatz versteuern. 

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Da die Einkommensteuer in Österreich allerdings gestaffelt ist und zusätzliches Einkommen über 18.000 pro Jahr bereits mit 35% besteuert wird, kann sich diese Variante nur für jemanden lohnen, der kein oder nur ein wirklich sehr geringes Jahreseinkommen aufweist. Ohne Einkommen fährt man mit dieser Art der Besteuerung bei einem Gewinn aus dem Immobilienverkauf von unter 57.000 € besser. 

5. Gewinnberechnung bei Neuvermögen

Für ImmoESt-pflichtige gibt es bei Neuvermögen noch weitere Anpassungen, die den Gewinn und somit auch die ImmoESt schmälern. 

Wenn Sie Ihre Immobilie beispielsweise als Anlegerobjekt gekauft haben, werden Sie vielleicht diverse Sanierungsarbeiten oder auch Zubauten vorgenommen haben.

Wie auch sonst im Steuerrecht können Sie  viele dieser Aufwände geltend machen - sprich zu den Anschaffungskosten hinzuzählen um Ihren Gewinn zu mindern.

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Das Finanzamt nennt das Anpassung des Anschaffungswertes. Bei Altvermögen ist das nicht möglich, da es schon in der Pauschale abgegolten ist. Was bedeutet das? 

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Ein anschauliches Beispiel: 
2004 haben Sie ein Haus um 150.000 € gekauft und im Laufe der Zeit aufwändig um 70.000 € saniert. Nun verkaufen Sie Ihr Haus um 250.000 €. 

Verkaufswert - (Ihre Anschaffungskosten + Sanierungsarbeiten) = Ihr Erlös
250.000 € - (150.000 € + 70.000 €) = 30.000 €
Die ImmoESt beträgt: 9.000 € (30% von 30.000 €) 

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‍Gut zu wissen: Nicht alle Sanierungsarbeiten dürfen für die Anpassung des Ankaufspreises herangezogen werden. 

Folgende Anpassungen sind erlaubt:

• Instandhaltungsaufwände: das sind im Endeffekt umfangreiche Sanierungsarbeiten, bei denen wesentliche Gebäudeteile ausgetauscht wurden. Beispiele hierfür sind der Einbau einer neuen Heizung, neuer Fenster, einer Wärmedämmung oder ein neues Dach.                                         
• Herstellungsaufwände: das sind bauliche Erweiterungen wie Zubauten, Aufstockungen, die Neuschaffung von Sanitäranlagen oder bspw. einer Zentralheizung.

Folgende Anpassungen können nicht geltend gemacht werden:

• Malerarbeiten an der Fassade, Schleifen des Parketts und auch der Einbau einer neuen Küche können nicht geltend gemacht werden. 

Haben Sie die Aufwände bereits bei der Vermietung als Abschreibungen einkommenssteuermindernd geltend gemacht, können Sie diese nicht mehr geltend machen. 

Fazit

Die Frage, ob Sie von der ImmoESt befreit sind oder nicht, lässt sich tatsächlich schnell und leicht beantworten. Zugegebenermaßen ist die Herstellerbefreiung schon etwas komplexer. 

Und die Frage, wie viel ImmoESt ohne Befreiung auf Sie zukommt, lässt sich in diesem (und wahrscheinlich keinem) Blogbeitrag nicht ganz genau beantworten. Hier hilft Ihnen ein Steuerberater sicher weiter. 

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Wir hoffen, Sie konnten uns trotz des trägen Themas gut folgen und haben gefunden, wonach Sie gesucht haben - dann haben wir unser Ziel erreicht. 

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Und sollten Sie mit dem Gedanken spielen, Ihre Immobilie in oder rund um Wien zu verkaufen, dann schreiben Sie uns. Wir freuen uns. 

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